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Recyclage urbain, une solution alternative ?

Répondre aux besoins de bâtiments en utilisant mieux le parc existant plutôt que de construire... La pratique séduit et intéresse de plus en plus les spécialistes de la transformation et les promoteurs, à l'instar de Vinci, Nexity et de Bouygues. Le recyclage urbain est-il une piste pour sortir l'immobilier de la crise et répondre aux défis de la transition écologique ?

L'idée : convertir et revitaliser des friches, usines désaffectées, immeubles de bureaux inadaptés, centres commerciaux à l'abandon ou habitats dégradés afin de leur donner un nouvel usage. Ainsi, un ancien entrepôt dans le quartier Pajol de Paris s'est-il transformé en un immeuble de logements, ou l'Hôtel-Dieu de Marseille s'est-il métamorphosé en hôtel de luxe. Autre exemple avec le site aéronautique de Chalais à Meudon qui opère actuellement sa mue vers de nouveaux possibles.

Peu connu - la reconversion d'immeubles ne représentant que 7% des logements et des surfaces non résidentielles autorisés en 2022 - le concept de recyclage urbain commence pourtant à faire son chemin. Si quelques spécialistes/précurseurs se sont déjà emparés de l'activité, comme Novaxia, certains des géants de l'immobilier et de la promotion s'y mettent aussi avec en tête, Nexity, Altarea, Icade, Vinci, Bouygues Immobilier, soutenus par de grands fonds d'investissement. « Le contexte est clairement favorable, confirme une étude menée par le cabinet d'études Xerfi. Outre l'objectif de zéro artificialisation nette (...), certains immeubles de bureaux ou résidentiels ont dépassé l'obsolescence alors que la crise du logement s'accélère dans les métropoles. »

Décarbonation et nouveaux potentiels

Reconstruire la ville sur elle-même répond aussi aux enjeux de la transition écologique grâce à la réhabilitation de passoires thermiques ou en favorisant l'emploi (ou le réemploi) de matériaux bas carbone. Selon Novaxia, ce type de projet permettrait de diminuer de 20% les émissions de CO2 par rapport à un projet immobilier classique d'étalement urbain sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment (50 ans), et de rendre un projet de développement plus performant énergétiquement que le bâtiment précédent (+ 65%).

Alors que la France accélère la mise en chantier des rénovations énergétiques, le recyclage urbain représente en outre de nouveaux potentiels de croissance. « Ceci aura des conséquences sur la filière économique de la construction neuve, certifient les experts du Cina (1). Indissociable de toute trajectoire de neutralité carbone à 2050, la rénovation massive du parc immobilier, va générer de nouvelles activités à identifier dès à présent - déconstruction, valorisation, réemploi, changements d'usage, nouveaux services, etc. - pour former, informer, innover et accompagner le changement. Tous les métiers en lien, de près ou de loin, avec l'immobilier décisionnaires ou opérationnels, sont à l'aube d'une mue majeure qu'il convient d'anticiper. »

Accéder au logement

Dans un contexte de crise du logement, et alors que l'immobilier neuf tourne au ralenti, ce concept novateur permettrait aussi à de nombreux Français d'accéder au logement. « Certains voient des bureaux vides... Nous voyons des logements, des hôtels, des résidences étudiantes, des programmations mixtes, affiche ainsi l'entreprise Novaxia. Nous faisons l'acquisition de bâtiments obsolètes pour les recycler en programmes qui répondent aux nouveaux besoins des territoires et des communautés. »

Un obstacle majeur se dresse cependant sur les opérations de recyclage urbain : le coût. La transformation d'immeubles obsolètes est en effet plus onéreuse - de 20 à 30 % - que leur destruction. « De telles opérations ne sont possibles que s'il y a une véritable volonté politique, prévient Philippe Jarlot, Président des Promoteurs du Grand Paris. Si l'Etat souhaite préserver son patrimoine, il faudra aider les promoteurs, en facilitant l'acte de construire. » En 2022, dans le cadre du plan de relance, le gouvernement a ainsi déployé un fonds de 750 M€ pour le financement des opérations de recyclage des friches et plus généralement de foncier déjà artificialisé. On peut donc penser que si le recyclage urbain est aujourd'hui une exception, il pourrait très bien demain, devenir la norme.

(1) - Club Immobilier Nantes Atlantique

Photo | Barthelemy de Mazenod

#Rénovation

#Réhabilitation

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